Les sociétés civiles de placement immobilier s’occupent des activités d’investissement et de la gérance des patrimoines composés d’immeubles. Elles récoltent auprès d’épargnants associés les fonds afin d’acquérir lesdits patrimoines. Dans le cadre de la gestion des parcs, les dividendes recueillis sur les loyers perçus et les bénéfices fiscaux sont alors distribués aux associés. Il existe plusieurs moyens pour acquérir et détenir des parts de sociétés civiles de placement.
L’acquisition des parts de SCPI comptant
La sélection de SCPI pour diversifier ses investissements offre différents avantages. Il s’agit entre autres d’une meilleure rentabilité, d’une sécurité non négligeable des biens et des fonds, de la mutualisation des risques, de la possibilité de liquider les parts et d’une grande diversité du patrimoine immobilier. L’investissement passe par l’acquisition de parts d’une société civile de placement immobilier. La première manière d’acquérir les parts, que ce soit dans une SCPI de rendement ou soit dans une SCPI Pinel, est l’achat au comptant. Elle consiste à devenir associé d’une société qui procède à l’achat des immeubles d’entreprise tels que les bureaux, les murs de boutique, les hôtels et autres. La société gère évidemment les biens en lieu et place des associés, et leur reverse une quote-part de tous les loyers encaissés. En fonction de la situation, de l’ancienneté et de la typologie du patrimoine, le rendement de la SCPI peut être plus ou moins élevé.
L’objectif visé par ce mode d’investissement est d’acheter en direct les parts de SCPI. Pour se lancer, il est recommandé de s’adresser en priorité à la société gestionnaire, à l’assureur, à sa banque, à un conseiller en gestion de patrimoine ou à une plateforme internet experte dans les placements. Il faut noter qu’avec un tel mode de détention de parts, les revenus fonciers sont taxés selon la tranche marginale d’imposition. Pour minorer la pression fiscale, un investissement de type SCPI en Pinel pourra par exemple être privilégié. Quoi qu’il en soit, tout investissement en SCPI au comptant est calibré en fonction des moyens et des revenus immédiats du particulier. Le seul inconvénient est que l’imposition concerne la totalité des revenus de la SCPI.
L’investissement dans les parts à crédit
Plusieurs avantages sont liés à l’achat à crédit de parts dans une SCPI de rendement ou dans une SCPI Pinel. Le principal intérêt d’un achat à crédit est que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. L’achat des parts se fait alors en finançant tout ou partie avec un prêt. La banque finance au préalable l’opération d’acquisition en vérifiant les critères de solvabilité. S’il s’agit d’acheter des parts dans des sociétés civiles de placement en dehors de celles que propose la filiale de gestion de patrimoine de la banque, des négociations âpres seront nécessaires pour décrocher le crédit. L’autre solution d’achat de parts à crédit dans une société civile de placement immobilier consiste à faire préparer un dossier d’emprunt par le biais d’un courtier en crédit ou à contacter directement la société de gestion pour savoir s’il existe un partenariat effectif avec un établissement financier. Les intérêts d’emprunt avec un tel investissement en SCPI sont déductibles de tous les revenus fonciers. Il est ainsi possible d’optimiser sa fiscalité. Néanmoins, le coût du crédit est élevé, et il est quelque peu difficile de bénéficier d’un prêt. Enfin, certaines sociétés civiles de placement ne sont point accessibles à crédit.
Investir dans son assurance vie
Il s’agit de la troisième manière d’investir en SCPI. Les contrats en unités de compte offrent un tel type de support. Ils sont proposés à la clientèle par certains assureurs. L’offre est limitée en fonction des contrats. L’intérêt majeur de ce mode d’acquisition est que l’épargne placée au sein de la société et les revenus engendrés sont soumis aux règles de la fiscalité de l’assurance vie. Ils sont beaucoup moins imposés qu’un investissement au comptant. En outre, la liquidité reste optimale. L’achat ou la vente des parts peut se faire en l’espace de quelques jours. Cependant, une telle formule n’est pas accessible à crédit. Une épargne préalable est donc indispensable. En outre, il est rare que l’assureur reverse entièrement les revenus de la société civile du placement immobilier. Il conserve une partie comme participation au bénéfice. L’avantage majeur lié à la société de placement immobilier dans un tel contexte est que le particulier pourra bénéficier au bout du compte d’une fiscalité attrayante pour son assurance vie.
L’investissement en démembrement temporaire de propriété
Ce mécanisme d’acquisition de parts consiste à scinder pour une période donnée l’usufruit de la nue-propriété pour ce qui est des parts de la société. La période varie en général de 10 à 15 ans. A la fin du délai fixé au préalable, il est mis un terme au démembrement. L’usufruit prend fin et le nu-propriétaire reprend la propriété complète des parts. Il touche à son tour les revenus. Deux choix sont possibles ici. La première option consiste à acheter l’usufruit temporaire ; cette option permet d’avoir des revenus réguliers sur une durée donnée. L’investissement de départ est alors moindre, car seul l’usufruit est acheté. La seconde possibilité est d’acheter la nue-propriété de façon temporaire. L’associé ne touche aucun revenu sur la durée du démembrement.