Dispositif Robien : Comment défiscaliser en investissant dans l’immobilier ?

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La Loi Robien, du nom de l’ancien ministre du Logement Gilles de Robien, a introduit un dispositif incitant à investir dans l’immobilier locatif en échange de certains avantages fiscaux. Voté en 2003, le dispositif n’est plus applicable depuis le 01 janvier 2010. Devenu rapidement très populaire, il visait à soutenir la construction de logements neufs dans un contexte où l’accès au logement se révélait de plus en plus difficile.

La défiscalisation immobilière

Le dispositif Robien était un ensemble de mesures fiscales au cœur de la Loi 2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme et Habitat (dite « Loi Robien »). Il visait à stimuler l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif, secteur plongé dans une crise durable. Les enjeux pour le Gouvernement étaient les suivants :

– Réguler le marché du logement locatif dans les villes saturées, où les logements étaient rares, chers et précaires,

– Accroître l’offre locative en centre-ville et près des principales agglomérations,

– Améliorer durablement la qualité de l’habitat locatif en France

Remanié en 2006, le dispositif Robien classique a cessé d’être applicable au 01 janvier 2010. Il succédait au dispositif Besson (1999), avant d’être à son tour remplacé par le dispositif Scellier (2008), puis par le dispositif Pinel (2015).
La défiscalisation consistait en une économie d’impôt pour le propriétaire. Concrètement, son revenu imposable se trouvait diminué chaque année d’une fraction du montant de l’acquisition du bien : 8% pendant les 5 premières années, puis 2,5% les années suivantes. Sur 15 ans, par conséquent, la déduction pouvait aller jusqu’à 65% du montant de l’investissement initial ! Ce type d’avantage a évidemment rendu le dispositif très populaire.

La défiscalisation consistait également à tirer profit du mécanisme de déficit foncier. Pour rappel : les charges d’entretien, d’amélioration ou de rénovation pouvaient être déduites du revenu, car considérées comme inhérentes à un bien immobilier donné en location. Ce montant étant limité sur une année à 10 700 €, le dispositif Robien permettait au propriétaire de déduire les surplus pendant les 10 années suivantes. De quoi lui permettre de réduire ses impôts, tout en améliorant son bien, susceptible ainsi de se louer à des prix plus avantageux.

Bénéficiaires et investissements concernés

Les bénéficiaires du dispositif étaient les personnes physiques souhaitant réaliser un investissement immobilier direct (en se portant acquéreur d’un logement neuf ou d’un logement vétuste à réhabiliter destiné uniquement à la location) ou indirect (en passant par une SCI – Société Civile Immobilière, non soumise à l’impôt sur les sociétés).

Afin de bénéficier des avantages du dispositif, le propriétaire devait remplir certaines conditions liées à la qualité de son bien, à son emplacement et à sa gestion locative :

– Justifier un montant d’impôt sur le revenu supérieur à 2000 € annuels,

– Justifier un investissement immobilier destiné uniquement à la location (voir les 5 types d’investissement décrits plus loin dans l’article),

– S’engager à donner le bien en location pour au moins 9 années,

– Donner le bien à louer à nu et à titre d’habitation principale,

– Ne pas excéder les plafonds de loyer qu mètre carré fixés annuellement par arrêté, (plafonds variables selon la zone géographique)

5 types d’investissements tombaient dans le champ d’application de la Loi Robien :

– L’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement,

– La construction d’un logement dont la déclaration d’ouverture du chantier était intervenue après 2003,

– L’acquisition d’un local non affecté à l’habitation mais qui allait être transformé en logement locatif,

– L’acquisition d’un logement réhabilité par le vendeur et dont la mutation entre dans le champ d’application de la TVA immobilière,

– Enfin l’acquisition d’un logement vétuste qui faisait l’objet d’une réhabilitation afin qu’il puisse être assimilable à un logement neuf

Deux sous-dispositifs : le Robien « classique » et le Robien « recentré »

2 versions du dispositif se sont succédées : le dispositif dit « classique » (2003), remplacé par le dispositif dit « recentré » (2006).

Le dispositif Robien classique (comprendre : initial), était applicable aux logements acquis ou réhabilités entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006. Chaque année, une fraction de l’investissement initial venait ainsi minorer le revenu imposable, sur une période pouvant aller de 9 à 15 ans :

– Années 1 à 5 : 8%

– Années 6 à 8 : 2,5%

– Années 10 à 12 (renouvellement à demander) : 2,5%

– Années 13 à 15 (renouvellement à demander) : 2,5%

Le dispositif Robien recentré (comprendre : recentré sur les zones où le marché du logement était le plus tendu) était quant à lui applicable aux investissements sur la période allant du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009. Le principe restait le même, sauf que la période était raccourcie à 9 ans fixes :

– Années 1 à 7 : 6%

– Années 8 à 9 : 4%

L’avantage fiscal accordé par le dispositif recentré était moins important que ceux accordés par le dispositif classique. Mais le but reste le même : faciliter l’achat d’un bien, en permettant de récupérer une partie de l’investissement rapidement.

Avantages du dispositif Robien

Les avantages importants accordés par le dispositif Robien ont rendu celui-ci très populaire :

– Economies d’impôt conséquentes (Important : bien distinguer économie d’impôt et réduction d’impôt – la 1ère résulte d’une déduction de charges sur le revenu imposable, le 2ème étant un une diminution appliquée directement sur le montant de l’impôt dû par le contribuable) : 50% de l’investissement initial pouvant être amorti sur 9 ans grâce au dispositif recentré !

– Possibilité pour un bien déjà placé sous régime Robien, d’amortir les dépenses ultérieures d’agrandissement et de reconstruction, sous réserve d’un nouvel engagement de location de 9 ans,

– Possibilité, sous certaines conditions, de déduire un amortissement supplémentaire de 26% en plus de l’amortissement normal, lorsque le logement était situé dans une des ZRR (Zones de Revitalisation Rurale), c’est-à-dire des zones confrontées à des difficultés accentuées de développement,

– Possibilité de reporter le déficit foncier sur 10 ans,

– Possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant ; à condition que celui-ci ne fasse plus partie du foyer fiscal du bailleur,

– Aucune condition de revenu associée au locataire. Autrement dit, le choix du locataire était libre, sans besoin de justifier un revenu inférieur à quelque seuil que ce soit

Le dispositif Robien est-il toujours d’actualité ?

Les dispositifs de défiscalisation ne sont pas nouveaux en France, et leur lignée est longue : l’amortissement Périssol (1996), le dispositif Besson (1999), la Loi Robien (2003 puis 2006), la Loi Scellier (2008) et enfin le dispositif Pinel (2015).

Le dispositif Robien a pris fin au 31 décembre 2009. Son bilan est mitigé, et il lui a été souvent reproché d’avoir encore plus tendu le marché locatif dans des villes déjà saturées. Les loyers dans les logements placés sous défiscalisation Robien se sont révélés être parfois supérieurs, décourageant les locataires et en définitive privant les investisseurs des avantages fiscaux espérés.

Concrètement, de nombreux particuliers ont été abusés par des intermédiaires peu scrupuleux en choisissant un mode de défiscalisation seulement en vue de réduire leur impôt sur le revenu. Après quelques années, de nombreux propriétaires ont eu la mauvaise surprise de voir leur bien estimé 30 à 50 % moins cher que le prix d’acquisition !

Il est donc primordial de s’assurer de la qualité de son investissement, en prenant le temps d’évaluer son emplacement, les charges liées à sa gestion locative, les possibilités de revente, les perspectives du marché locatif et enfin le produit de défiscalisation le plus adapté.